35年ローンの恐ろしさは7つ！「やめとけ」の不安は返済計画で解消

住宅ローンを契約するときに35年返済を選ぶ方は多く、決して35年ローンは間違った選択ではありません。

一方で、35年ローンの恐ろしさを知らずに契約してしまうと、後から失敗したと後悔することも。

この記事では、35年ローンのメリットとデメリットについて詳しく解説します。

35年ローンを問題なく返せる方は、事前に銀行金利の比較や返済シミュレーションをして、無理のない計画を立てています。

なんとなく35年ローンを選ぶのではなく、デメリットも知った上で最適な返済計画を立てましょう。

35年ローンの7つの恐ろしさ

35年ローンの恐ろしさは、返済が長期的に続くため金利や生活に影響が出やすいことです。

具体的に、35年ローンには7つのリスクがあります。

それぞれを順番に解説します。

支払利息が大きくなる

35年ローンの恐ろしさは、15年ローンや25年ローンと比べて支払利息の負担が増えることです。

借入額は同じでも、返済期間が長くなると支払利息の総額が大きくなります。

4,000万円を1.5%で借り入れた場合、返済年数別の総返済額は以下のとおりです。

返済期間	総返済額
15年	4,469万円
25年	4,799万円
35年	5,144万円

15年返済では、4,000万円を借りると総返済額は約4,469万円です。

一方で、25年返済は約4,799万、35年返済は5,144万円となり、同じ4,000万円でも利息がどんどん大きくなっています。

4,000万円を借りて、利息で1,000万円以上が消えていくと考えると、35年ローンの恐ろしさが分かります。

ただ、このシミュレーションは繰り上げ返済なしの場合です。

序盤から積極的に余裕資金を繰り上げ返済に回すと、総支払額は当初の予定より小さく抑えられます。

金利上昇のリスクが高い

35年ローンで変動金利を選んだ場合、金利上昇の恐ろしさを感じやすくなります。

変動金利と固定金利の違いは、以下のとおりです。

金利タイプ	借入時	金利上昇
変動金利	金利が低い	あり
固定金利	金利が高い	なし

変動金利は借入時の金利が固定金利より低いため、変動金利を選択する方や変動金利を推しているFPの方が多くいます。

金利が変わらない場合、利息負担を抑えて返済が続けられる一方で、変動金利は市場金利が上昇するとローン金利も上がる仕組みです。

「金利が上がってしまっても、そのときに考えたらいい」と楽観視してると35年ローンは危険で、金利上昇に耐えられるかの判断も重要です。

2021年以降、銀行の融資金利の基準の1つとなる長期プライムレートは年々上昇しています。

年数	長期プライムレート
2021年	1.00％
2022年	1.10～1.25％
2023年	1.30～1.60％
2024年	1.40～1.90％
2025年	2.00～2.35％

直近の5年間で金利が2倍になっていることからも、金利上昇は避けられないと分かります。

ローン金利が上昇すると支払利息が大きくなり、毎月の返済額も増えて家計を圧迫することも。

ちなみに、35年前の1990年の長期プライムレートは8～9％だったので、今から35年後にその水準になることもあり得ます。

返済年数が長いほど金利上昇のリスクも上がるため、後から35年ローンの恐ろしさに気づくでしょう。

長期的に安定した収入が必要

35年ローンを組んだ後に、収入が減少すると恐ろしいことになります。

マイホームをモチベーションに仕事を頑張ろうと思っていても、ずっと上手くいくとは限りません。

住宅ローンを組んだ後に収入が減少するのは、以下のパターンが挙げられます。

共働きの家庭で子供が産まれると、産休や育休で家計全体の収入が減少する時期があるでしょう。

妻が復職したいと考えていても、母子の体調や保育園の空き状況によって叶わないことも。

他にも、会社の業績不振でボーナスがカットされることや、思うように昇給できない可能性もあります。

マイホームを手に入れることは仕事のモチベーションになると同時に、働き続けなければいけないプレッシャーになります。

完済するまでの最長35年間、ローンを払い続けられるのか慎重に検討しましょう。

引っ越しが簡単ではない

35年ローンの恐ろしさは、簡単に引っ越しできないことも挙げられます。

収入の減少による住み替え、思わぬ転勤などによって、引っ越ししたいと考える可能性はゼロではありません。

ローンが残っていると、以下の問題が生じます。

売却する場合	売却金額よりローン残高が大きいと売却不可 持ち出しの発生や完済のためのローンの計画も
借家にする場合	住宅ローンは収益物件には適用不可 ローン金利が高くなる可能性あり

35年ローンはローン残債の減り方がゆるやかなため、売買金額よりローン残債が大きくなることも。

借家にしたいケースでも収益物件とみなされると、住宅ローンより金利が高くなる可能性があります。

特に35年フルローンは、ローン残債に苦しむことが多いため、引っ越しや住み替えのハードルが上がります。

マイホームの修繕費用の確保が難しい

マイホームを建てて35年ローンを組むときは、修繕やリフォームの費用を考えておかないと後に後悔します。

戸建ての場合、修繕や設備の交換が発生するのは以下のタイミングです。

築年数	修繕の箇所
10年	給湯器や空調などの設備交換
20年	外壁の塗り替えや経年劣化部分の修繕
30年	水回りの修繕・交換 屋根の修繕 クロスの貼り換え 排水設備の入れ替え

10～20年目は、故障した設備を入れ替えたり、気になる経年劣化の部分を修繕したりすることがメインです。

比較的、費用は抑えられますが、30年目以降は大規模な修繕が増えてきます。

20～25年で住宅ローンの返済を終えて、大規模な修繕やリフォームのために費用を積み立てるのが理想的です。

35年間ローンの返済でずっとカツカツであれば、20年・30年後に「水回りを入れ替えたい」「雨漏りを直したい」などの希望が叶わない可能性もあります。

定年退職後にも債務が残りやすい

35年ローンで恐ろしいのは、「老後破綻」です。

20～40代で住宅ローンの返済が厳しい場合でも、働いて何とかできる可能性は十分にあります。

一方で、60歳以降で住宅ローンが返せなくなると、たちまち家計は破綻してしまうでしょう。

20代で35年ローンを組む場合は、定年退職までにローンを完済できるケースが多くリスクは低めです。

30歳以降で35年ローンを組むなら、退職時のローン残債を必ずシミュレーションしておきましょう。

例えば、定年退職の65歳の時点でローンが1,000万残る場合、それ以降の返済計画を考えていないと恐ろしいことになります。

退職金や再雇用の給与を充てにしているなら、支給額や条件を調べておくことも必要です。

返済が厳しくなったときに条件変更が難しい

住宅ローンを借りた後に毎月の返済金が厳しくなった場合、金融機関に返済条件変更の相談ができます。

収入が減少して返済が厳しいときには、以下の交渉が考えられます。

すでに長期的な35年の借り入れをさらに伸ばしてもらえるかは不透明で、あとがない状態になることも…。

返済ができず延滞が続くと、マイホームが競売にかけられて強制的に売却されてしまいます。

最悪の事態にならないためにも、確実に返済できる計画を立てておきましょう。

35年ローンの6つのメリット

「35年ローンは恐ろしい」と言われる一方で、以下のメリットもあります。

メリットとデメリットの両方を把握して、返済年数を決めましょう。

毎月の返済金額を抑えられる

35年ローンのメリットは、毎月の返済金額が抑えられることです。

返済期間を長くすると毎月の負担を減らせるので、家計に余裕が生まれやすいでしょう。

35年ローンをおすすめするのは、以下に当てはまる方です。

20～30代前半で昇給が見込める方や、育休中の妻が仕事復帰を予定している場合、今より世帯年収が増えることに期待できます。

「今すぐ家は欲しいけれど、あと数年は返済が厳しい」という状態の方にとって、毎月の返済金額が少ない35年ローンはメリットが大きいです。

車や教育など、近いうちにまとまった資金が必要なケースも、手元に余力を残すために返済年数を長くする計画ができます。

借入可能額が大きくなる

30年ローンを35年ローンに変えることで、借入可能額を大きくできる可能性があります。

ローンの審査の1つに「返済比率」があり、毎月の収入と返済のバランスが1つの基準とされます。

年収500万円の方が、3,000万円・4,000万円を1.5%の金利で借りたときの返済比率は、以下のとおりです。

返済年数	3,000万円	4,000万円
30年	25%	33%
35年	22%	29%

一般的に、返済比率は25%以下であれば安全、30～35％が審査の上限になることが多いです。

30年返済で4,000万円の借り入れが厳しくても、35年に延ばすと審査に通る可能性が出てきます。

金融機関から35年返済を打診された場合は、返済比率が関係している場合もあります。

「35年ローンは恐ろしい」と頑なに断るのではなく、耳を傾けてみましょう。

住宅ローン控除の額が増える

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、毎年のローン残高の0.7%を最大13年間、所得税から控除する制度です。

控除できる金額の上限はありますが、ローン残高が大きいほど税金面で得をする可能性があります。

当初は35年ローンを組んで残高を残し、控除が受けられなくなったタイミングで一気に繰り上げ返済をすると、最大限にメリットを享受できることも。

住宅ローン控除には、以下の3つの注意点があります。

住宅ローン控除は、対象外となる物件もあるため要件を満たせるか確認が必要です。

また、ローン金利が上がると住宅ローン控除の恩恵が減ってしまいます。

収入が大きく減少した場合も控除額が減るため、育休を予定している場合は気を付けましょう。

他の目的のローンより低金利で長く借り入れできる

住宅ローンは、他の目的のローンよりも借り入れの条件が良いです。

一般的に、金利は車のローンやカードローンよりも低く、返済年数も長く設定できます。

2025年の銀行ローン（変動金利）の金利の目安は、以下のとおりです。

ローンの目的	金利の目安
住宅	1%
自動車	3%
教育	3%
多目的（カード）	5～10%

住宅ローンは他のローンと比べて条件が良いケースが多いので、多目的なローンと併用するよりも住宅ローンだけを借りた方が支払利息は小さくなります。

「35年ローンは恐ろしいから」と返済年数を短くすると、毎月の返済額は上がります。

家計にゆとりがないと、以下のローンを検討するケースもあるでしょう。

これらのローンは住宅ローンより金利が高いので、35年ローンを選んで余裕資金をいざというときに備えて積み立てておくのもおすすめです。

団体信用生命保険の安心感が続く

住宅ローンを借りるときには、団体信用生命保険（団信）に加入するのが一般的です。

団信とは、ローンの借入人に万が一のことが起きた場合、ローンの残高がゼロになる仕組みのことです。

団信には、死亡や高度障害だけでなく、以下の特約が付いた商品もあります。

特定の病気に該当した場合や、夫婦2人に団信が付けられるケースも。

団信はローン残高を保障する保険なので、完済すると保険期間も終了します。

35年ローンを選ぶと完済するまでの最長35年間、団信の保障が続くため、万が一のときも残された家族を守れて安心です。

繰り上げ返済で柔軟な返済計画ができる

35年ローンを組んだとしても、多くの銀行では繰り上げ返済ができます。

住宅ローンの返済方法は、以下の2つです。

返済期間短縮型	返済期間が短くなる
返済額軽減型	返済金額が小さくなる

返済期間短縮型を選ぶと返済期間が短くなるので、支払う利息の総額も小さくなります。

当初は35年ローンで借入しても、結果的に20年で返済を終える人もいます。

以下のような、柔軟な返済計画ができるのがメリットです。

「子供が産まれたばかり」「ボーナス支給額の変動が大きい」など返済金額をいくらにするか迷っている場合、35年返済でひとまず低くしておくのもよいでしょう。

35年ローンはそのときの余裕資金に合わせて、柔軟に返済ができます。

「35年ローンはやめとけ」と言われる人

「35年ローンはやめとけ」と言われるのは、返済計画が甘すぎる人です。

どのように返済していくかシミュレーションができていれば、35年ローンは恐ろしいプランではありません。

一方で、以下に当てはまる方は注意しましょう。

35年ローンで一番恐ろしいのは、返済計画が甘く老後破綻につながるケースです。

35歳の方が35年ローンを組んで繰り上げ返済をしない場合、定年退職の65歳の時点で残債があります。

退職の時点でローンがいくら残るか知らないのは危険なので、確認の上で返済年数を決めましょう。

200～300万円であれば何とかできる方も多いですが、1,000万円以上となると返済が重いですよね。

「退職金があるから大丈夫」と考えていても、子供の大学進学や結婚、マイホームの修繕などの出費が重なることも多々あります。

住宅ローンを申し込むときは、審査に通ることが第一で返済計画は後回しにされがちです。

「借りられたら勝ち」と思って、不動産会社に言われるがままの申し込みや、マイホーム取得後の無計画な退職は危険なので慎重になりましょう。

35年ローンの検討には「住宅ローン診断」から

住宅ローンの返済年数を35年にするか検討しているなら、まずはモゲチェック「住宅ローン診断」を利用してみてください。

あなたに合う住宅ローンのおすすめを選んでくれるので、業者の提携ローンより低い金利が見つかる可能性があります。

金利が0.1%低い銀行が見つかると総返済金額が200～300万円下がることもあり、返済期間も35年より短くできるかもしれません。

返済年数に悩む前に、まずは自分にとって一番良い条件の住宅ローンを探して、返済シミュレーションをしてみましょう。

モゲチェックの住宅ローン診断は、以下のコンテンツやサービスが無料で使えます。

まず金利の低い銀行を確認して、モゲチェックのシミュレーションで毎月の返済額を見てみることが大切です。

35年ローンが自分に向いているのか不安なら、プロに無料で相談もできます。

モゲチェック限定の優遇金利*もあるので、少しでもお得に住宅ローンを借りたいなら「住宅ローン診断」をやってみましょう。

*提案結果内容に優遇金利が利用できる銀行が含まれていた場合のみのご案内となります。各銀行の審査の結果、優遇金利を利用できない場合もあります。優遇金利の適用金利は事前審査承認後に銀行からご案内します。

35年ローンの恐ろしさについてまとめ

35年ローンは返済期間が長期間なので、金利上昇や老後破綻のリスクが上がります。

一方で、無理のない返済計画を立てたり、積極的に繰り上げ返済をしたりすれば、恐ろしいプランではありません。

最後に35年ローンを選択する前にできることをまとめます。

シミュレーションをして35年が最適と分かれば、迷いなくローンが組めます。

少しでも返済金を抑えるために、まずは銀行の比較をしてみましょう。